COURBET

Depuis le 26 Février 2022, M. Jean-François OTT est P-DG de COURBET. M. OTT est un professionnel reconnu de l’immobilier pour avoir créé, développé et accompagné le déploiement de projets et actifs en Europe ces trente dernières années pour plusieurs milliards d’euros, notamment sur l’hôtellerie mais aussi le résidentiel et les bureaux. Il est également actif au capital de plusieurs sociétés cotées.
Investisseur, entrepreneur, M. OTT a démontré un réel savoir-faire dans la détection d’actifs en devenir dont la valeur a depuis été multipliée par parfois 5x ou 20x (Prague, Berlin, Hvar, Austin) du fait de prix d’acquisition particulièrement bas (€150-300 par m² à Berlin ou Prague dans les années 1990 par exemple). Sous l’impulsion de M. OTT, l’objectif recherché par COURBET sera proche : identifier, acquérir et porter à long terme des actifs délaissés, par nature peu chers, bénéficiant d’évolutions de marché favorables qui en augmenteront sensiblement la valeur économique. Bien au-delà du traditionnel levier opérationnel (capitalisation du remboursement des dettes bancaires, EBITDAR de l’hébergement etc.), l’attractivité de COURBET réside donc dans la revalorisation de son patrimoine et l’accumulation d’actifs. L’un des atouts de cette stratégie est de pouvoir acquérir des actifs décotés à l’unité en format cherry picking qui, assemblés, bénéficieront d’une valeur de portefeuille plus élevée (en blocs). Ces prochaines années, la valeur vénale du portefeuille immobilier est sans doute appelée à dépasser €100m. L’accélération de la croissance (au-delà des projets déjà annoncés) nous semble en phase avec le timing de marché : nous partageons le sentiment de M. OTT que l’évolution de la situation économique (taux d’intérêt, inflation, évolution des comportements de consommation) créera de nombreuses opportunités d’achat. A la différence de nombreux acteurs qui ont accumulé des actifs chers dans la phase ascendante du cycle et se trouvent désormais fortement endettés, COURBET va accroître fortement son patrimoine dans une phase plus favorable du cycle.

COURBET, fondée en 1955, est cotée de longue date sur Euronext Access (marché non réglementé, ex-Marché Libre). La société est une coquille vide depuis plus de dix ans, sans donc d’activité opérationnelle significative. La dernière participation résiduelle a été cédée en Août 2021. Au 30 Juin 2021, le total de bilan était de €0.1m. Le Conseil d’administration de COURBET a été réorganisé en 2021. En sus du P-DG, il compte deux membres proches du groupe OTT. Cette réorganisation de la Gouvernance a été un préalable à l’utilisation de COURBET comme véhicule visant à agréger des actifs immobiliers à repositionner, en France.
En Juin 2022 COURBET a annoncé l’acquisition d’un premier ensemble immobilier de plus de 8,000m² à La Bourboule (France) auprès du groupe OTT, détenant 95% du capital de COURBET via OTT HERITAGE.

En Septembre 2022 COURBET a annoncé l’acquisition de 100% d’un deuxième actif à Cannes (France), soit un hôtel de 100 chambres. Cet actif est apporté au S2 22 en contrepartie de la création de 3m d’actions émises à €1.20 l’unité soit une valeur de €3.6m. Cet actif sera totalement rénové d’ici 2023-24.

La stratégie vise à acquérir, en France, des actifs hôteliers à redynamiser en les rénovant, les dotant de moyens de communication modernes ainsi que d’une équipe de gestion professionnelle. COURBET bénéficie d’un différentiel de prix favorable entre actifs « en bloc à rénover » et actifs « au détail standard » avec des prix d’acquisition en rapport (€70,000 par clé à Cannes après travaux, €200 / m² à La Bourboule avant travaux).

Le marché mondial de l’hôtellerie est constitué de 700,000 établissements, offrant 18m de chambres pour $600bn de chiffre d’affaires. En 2021, l’INSEE estimait le taux de croissance moyen du marché mondial à 13% entre 2020 et 2027.

COURBET opèrera plus précisément sur le marché français constitué de 18,000 hôtels de tourisme (hors campings et résidences de tourisme). Le tourisme contribuait pour 8% au PIB français dont 40% sont liés aux flux internationaux. Selon l’OCDE, la part du tourisme – au sens large – est stable depuis une vingtaine d’années entre 7% et 8% du PIB. La France reste la première destination touristique mondiale avec 90m d’arrivées annuelles et la 3ème destination en termes de recettes internationales (€58bn). Les seuls hôtels commercialisent annuellement 215m de nuitées (Source Atout France, 2019) et réalisent environ €19bn de chiffre d’affaires annuel. La France dispose de 650,000 chambres (environ 400,000 en 1980) dont 156,000 en Île de France. Le marché est stable depuis 2010-15. La capacité moyenne est de 36 chambres par hôtel. Le taux d’occupation (TO) moyen est de 62%, dont 79% en Île de France, soit par déduction 56% environ pour l’ensemble du territoire hors Île de France. Hors les cures thermales, la durée moyenne de séjour de tourisme en hôtel est de 1.8 jour (1.6 pour les français, 2.1 pour les étrangers).

Les hôtels peuvent être classés selon trois modes d’exploitation principaux : i/ indépendants et affiliés (82% des unités) ; ii/ intégrés, détenus et gérés par des chaînes type Accor (18%). Du fait de localisations mieux choisies et à plus forte intensité capitalistique (vs. indépendants plus nombreux mais moins bien situés et offrant des capacités unitaires moindres) les chaînes commercialisent 47% des nuitées. COURBET ne recourra pas à une enseigne ni ne créera de marque spécifique. Le groupe exploitera donc ses hôtels en indépendant non affilié.

Le marché hôtelier est considéré comme mature, en témoigne la relative stabilité du nombre d’établissements depuis une décennie. Cette stabilité masque néanmoins une évolution de l’offre. La modification des modes de distribution via internet, bien que modifiant les comportements, n’est pas considérée comme disruptive. Comme en témoignent des exemples célèbres (Negresco à Nice, Sacher à Vienne etc.), le bâti hôtelier bien placé se caractérise par sa permanence en dépit des changements de propriétaires ou exploitants à la faveur des crises. Le renforcement des normes n’a pas à ce jour créé de vague de fermeture d’hôtels. Ces normes, comme par exemple l’adaptation à venir des modes de chauffage (et isolation thermique), ont généralement un impact inflationniste sur le prix des nuitées et déflationniste sur le prix des actifs, sans pousser à une restriction de l’offre. L’hôtellerie reste donc une industrie mature dont le pricing est guidé par les coûts.

Le TO des hôtels indépendants non-classés dépasse rarement 50%. Il s’agit généralement d’unités de moins de 30 chambres, mal situées, mal commercialisées ou difficilement commercialisables. Les indépendants bénéficiant d’une taille suffisante (50-80 chambres), à qui le classement procure une visibilité (par exemple trois étoiles), bénéficient généralement d’une prime à l’occupation du fait de leur capacité à allouer du temps-homme à l’accueil, à l’investissement et à la commercialisation, et simplement du fait de leur localisation. Les taux d’occupation peuvent être très liés à la saisonnalité de l’activité de la zone d’implantation. COURBET recherchera sans doute un classement trois étoiles, sur des zones à saisonnalité touristique amortie sur La Bourboule (curistes) comme à Cannes (queues de saison actives via activité de congrès, festival du film etc.).

Depuis 10 ans, les indépendants ont fait évoluer fortement leur mode de commercialisation en s’adaptant à l’émergence des OTA (Online Travel Agencies). Les booking.com, hotels.com et autres Airbnb ont bousculé les hôteliers qui aujourd’hui tentent de se réapproprier leur commercialisation en la rationalisant. Cette réappropriation n’est optimisable – en interne – que dans le cadre de « grappes d’hôtels » mutualisant certains frais opérationnels. Nous estimons à 1,000 chambres (soit 10-12 hôtels, ce qui est l’objectif de COURBET) la taille optimale d’une plateforme permettant d’absorber les coûts liés à l’optimisation professionnelle des frais de commercialisation (pricing & yield management internes, communication externe, allocation des ressources d’investissement, risk management etc.).

Après une baisse des revenus de 49% en 2020 attribuable à la crise COVID, l’industrie hôtelière française a amorcé un redressement rapide pour s’approcher dès S1 2022, voire les dépasser suivant les actifs, des niveaux pré-crise de Taux d’Occupation (TO) et prix par nuitée (RevPAR). De par le calendrier de lancement de ses projets, COURBET intervient après cette crise et n’est donc pas impactée. En année pleine 2023, la France pourrait avoir retrouvé ses niveaux d’activité de 2019 selon World Travel & Tourism Council.

A moyen terme, nous anticipons que la crise COVID et la hausse des taux d’intérêt va conduire à une phase de sous-investissement de l’ensemble de l’industrie hôtelière précipitant notamment la chute des unités les plus vétustes ou mal gérées. Il existe donc une opportunité pour tout nouvel entrant de présenter un produit rénové, en phase avec les attentes du marché. Compte tenu du taux de rotation de la propriété des hôtels et de la structure de détention du marché (dont chaînes) nous estimons que l’impact COVID sera gommé autour de 2030. D’ici là, il existe à notre avis un gisement d’acquisition d’hôtels relativement profond car durablement fragilisé par la crise ou marqué par le vieillissement de leurs propriétaires-exploitants.

COURBET envisage également sa propre activité sous un angle « post-COVID » qui se traduirait par une évolution durable des comportements de consommation : i/ tourisme vert ; ii/ localisme et écologie ; iii/ inflation générale avec demande grandissante d’un tourisme responsable, raisonnable, durable, accessible géographiquement et économiquement, qualitatif.

En première étape, les ressources de COURBET reposeront sur la commercialisation de chambres à La Bourboule (projet 1) et à Cannes (Projet 2, voir plus loin). La Bourboule est une station thermale du Puy-de-Dôme (centre de la France, Auvergne) à 850 mètres d’altitude, développée sur le segment du traitement des affections respiratoires. 89 stations sont aujourd’hui actives en France. L’absorption de richesse à partir de 1914, l’évolution de la médecine comme celle des modes de consommation et des possibilités de tourisme international par le développement de l’aviation, ont conduit à un déclin du thermalisme seulement interrompu par une période de stabilisation depuis les années 1990.

L’exploitation des bains est attestée à La Bourboule depuis les romains. Après avoir été une station hautement mondaine, à clientèle essentiellement française, La Bourboule s’est révélée la première destination thermale pour les enfants entre 1950 et 1980 aux fins de traiter l’asthme notamment. La Bourboule demeure la première station pédiatrique de France. Les enfants représentent environ un tiers des curistes. S’y ajoutent les accompagnants adultes.

Au sens strict (hors spa & detox de luxe comme Palace Chenot, Clinique La Prairie, ou la clinique des Champs Elysées) le marché des cures thermales en France repose sur environ 600,000 patients observant un séjour unitaire de 18 jours, soit 11 millions de nuitées (c.5% du marché français de l’hôtellerie). 90% du chiffre d’affaires du thermalisme est réalisé par des cures remboursées par la Sécurité Sociale (hors hébergement, à la charge des patients) soit un poids négligeable de 0.2% de ses dépenses. 75% des cures sont orientées sur la rhumatologie, spécialité que La Bourboule n’adresse pas du fait de son positionnement sur les voies respiratoires (asthme) et la dermatologie (eczéma, psoriasis). La Bourboule bénéficie globalement d’une bonne notoriété liée en partie aux spécialités qu’elle traite. L’emploi de cette notoriété peut laisser espérer une progression du nombre des curistes à l’avenir.

La Bourboule est à la 40ème place des 89 stations thermales répertoriées accueillant un peu plus de 100 établissements thermaux. Avec 4,500 curistes par an sur une saison principale d’Avril à Décembre, La Bourboule est une station de taille intermédiaire avec environ 1% du marché national. Les 18 premiers établissements accueillent plus de 9,000 curistes chacun à l’année captant ainsi 61% du marché (plus de 20,000 annuels pour Balaruc-les-Bains – 55,000, Dax – 48,000, Gréoux-les-Bains – 35,000, Amélie-les-Bains – 27,000). Un fort investissement lié à la reprise de la gestion en régie municipale en 2009 a permis de faire progresser sensiblement la fréquentation à La Bourboule : 2,400 en 2010, 3,300 en 2014 et près de 5,000 désormais. La ville ne bénéficie plus d’une desserte ferroviaire. Elle est à 4h30 de Paris en automobile.

En Janvier 2021, la commune de La Bourboule a voté un plan d’investissement de €7m sur les thermes municipaux à horizon 2024, afin d’améliorer la capacité de soins et d’accueil comme procéder à des travaux de maintenance sur le bâti. Dans le cadre du plan gouvernemental Avenir Montagnes annoncé en 2021, La Bourboule devrait recevoir des subventions significatives pour ce faire. Au titre du recyclage des friches (plan gouvernemental France Relance), une subvention additionnelle de €2.3m semble déjà acquise à la commune. L’ensemble de ces investissements pérennisera et développera l’infrastructure locale à concurrence d’un montant global que COURBET cite à €22m sur l’ensemble de la station, incluant €5m de travaux au casino municipal géré par le groupe indépendant Arevian (Délégation de Service Public de 12 ans signée en 2010). Au-delà de cette extension de capacité et maintenance des installations, le traitement du poste « mise en lumière commerciale » et renforcement de l’attractivité (communication et faire-savoir) ne semble pas sensiblement traité à ce jour. Pour autant, la fréquentation touristique en Auvergne a globalement progressé de 12% en 2022 vs. 2021. 43% des types d’hébergement ont enregistré une hausse de fréquentation par rapport à 2019.

La difficulté pour trouver un logement de tourisme à La Bourboule est conforme à la moyenne nationale des stations thermales. L’offre commerciale de logement est constituée par 9 hôtels totalisant 254 chambres (taille moyenne 29 chambres). S’ajoutent campings et divers pour 970 lits qui répondent au besoin de la fréquentation d’environ 400-450 curistes (accompagnants en sus) présents en permanence pour un séjour standard de 18 jours. L’offre hôtelière actuelle peut être considérée comme en moyenne vétuste ou nécessitant des besoins d’investissement / rénovation significatifs pour atteindre un niveau de qualité adapté à une clientèle de tourisme CSP+ que peut désirer capter la station.

Le développement de l’offre hôtelière du fait du projet de COURBET repose donc en partie sur l’hypothèse d’un accroissement d’environ 30% de la fréquentation thermale de la station, à moins de capter une partie de la clientèle fréquentant des établissements d’hébergement concurrents. Cette augmentation de fréquentation ne peut être obtenue que par trois moyens : i/ forte hausse de la demande autonome liée au COVID (données 2022 non disponibles à ce jour mais les thermes du Mont-Dore ont annoncé en Avril 2022 espérer retrouver en 2023 leur fréquentation d’avant crise) ; ii/ forte augmentation du budget communication de la municipalité focalisé sur la région parisienne et iii/ diversification à long terme de l’économie locale en dehors du thermalisme, reposant alors sur des séjours de plus courte durée revenant à envisager une multiplication de la clientèle de tourisme CSP+ « classique », cherchant des prestations thermales de bien-être en annexe.

A ce titre, la station peut bénéficier à long terme de l’augmentation de la demande pour un tourisme « vert », économiquement abordable, en altitude, au frais pendant les périodes de chaleur, avec toutefois une fréquentation essentiellement centrée sur le cœur de saison de Juin à Septembre. Une telle évolution pourrait permettre un yield management des hôteliers, favorisant les touristes en été et les curistes sur les queues de saison afin d’optimiser et lisser le taux d’occupation des infrastructures sur l’ensemble de l’année. Cette hypothèse repose sur le développement d’une offre-produit locale bien plus importante (notamment sports de plein air) qui ne pourra correspondre qu’à des initiatives individuelles isolées. Le développement d’offres de tourisme vert (dont vélo électrique) et de formules « familles » par les établissements hôteliers peut se révéler séduisante à long terme.

Cannes est une destination touristique et de congrès de renommée mondiale disposant de 130 hôtels et 8,000 chambres. En pleine Côte d’Azur, l’attractivité est renforcée par la présence de 500 restaurants, 3 casinos et 31 plages privées. En Septembre 2022, COURBET annonce l’acquisition d’un hôtel de 100 chambres (Société de l’Hôtel Gril Aéroport de Cannes Mandelieu S.A.) apporté à la Société par OTT HERITAGE en contrepartie de 3m d’actions COURBET émises à €1.20 l’unité. La localisation de l’hôtel Hollywood, sur le terrain de la concession exploitant l’aéroport de Cannes-Mandelieu, ainsi que son environnement immédiat sur un foncier de qualité (piscine, stationnement, terrain arboré), lui apporteront la clientèle naturelle d’un établissement entrée-milieu de gamme situé à 20mn en automobile de la Croisette. Un hébergement intermédiaire (classement trois étoiles) sur cette destination constitue à nos yeux un actif de bon niveau.

Cet hôtel est exploité sous Autorisation d’Occupation Temporaire (AOT) renouvelée le 26 Octobre 2022 et portée à 2044. Il bénéficiera en deux tranches d’un investissement en rénovation de €5m (€2.5m déjà investis antérieurement à l’apport) permettant de remettre l’hôtel totalement à niveau soit un prix de revient l’ordre de €70,000 par clé. Ce prix de revient est modéré mais à mettre en rapport avec le mode de détention de l’actif, qui n’est pas en pleine propriété.

COURBET souhaite poursuivre ses investissements à l’avenir que ce soit à La Bourboule ou sur d’autres destinations. Ces projets pourront être à l’origine d’une création de valeur additionnelle en ANR. Dans un premier temps, COURBET ambitionne de constituer un groupe d’une douzaine d’établissements en France.